針對商住混合建筑的消防維保需求，結(jié)合《大型商業(yè)綜合體消防安全管理規(guī)則》等規(guī)范要求，我為您梳理一套系統(tǒng)化的維保方案，涵蓋維護(hù)目標(biāo)、實(shí)施計劃、責(zé)任分配、應(yīng)急預(yù)案四大核心模塊：

一、維護(hù)目標(biāo)與規(guī)范依據(jù)

1. 目標(biāo)

• 確保消防系統(tǒng)100%功能正常，火災(zāi)發(fā)生時能快速響應(yīng)。

• 降低設(shè)備故障率，延長使用壽命，避免重大經(jīng)濟(jì)損失。

• 提升商戶及住戶的消防安全意識，實(shí)現(xiàn)“人防+技防”雙保障。

2. 規(guī)范依據(jù)

• 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》

• 《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》

• 《建筑自動消防設(shè)施及消防控制室規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)》

二、消防設(shè)施維護(hù)實(shí)施計劃

1. 日常檢查（每日/周/月）

• 每日核查

• 滅火器壓力表、安全銷是否有效；消火栓栓頭、水帶是否完整。

• 火災(zāi)報警控制器自檢、消音、復(fù)位功能是否正常。

• 每周檢查

• 噴淋頭、管道有無銹蝕或滲漏；水泵接合器接口是否完好。

• 防排煙風(fēng)機(jī)電源控制柜、送風(fēng)閥狀態(tài)。

• 月度檢查

• 消防水池水位、水泵控制柜電源切換功能。

• 火災(zāi)報警系統(tǒng)探測器靈敏度測試，模擬火災(zāi)信號聯(lián)動報警。

2. 定期檢測（季度/半年/年）

• 季度檢測

• 自動噴水滅火系統(tǒng)：報警閥組放水試驗(yàn)，測試壓力開關(guān)聯(lián)動功能。

• 火災(zāi)報警系統(tǒng)：探測器功能測試，聲光報警聯(lián)動消防廣播。

• 消火栓系統(tǒng)：靜壓值測試，確保-不利點(diǎn)栓口壓力≥0.35MPa。

• 半年檢測

• 強(qiáng)制切斷非消防電源試驗(yàn)，驗(yàn)證聯(lián)動控制邏輯。

• 氣體滅火系統(tǒng)模擬噴氣試驗(yàn)，檢查噴嘴、選擇閥動作。

• 年度檢測

• 委托第三方機(jī)構(gòu)出具全面檢測報告，覆蓋全部消防設(shè)施。

• 測試消防電梯迫降功能、應(yīng)急照明持續(xù)供電時間（≥30分鐘）。

3. 設(shè)備更換與升級

• 更換標(biāo)準(zhǔn)：滅火器干粉/二氧化碳滿5年或壓力不足；火災(zāi)報警器超年限。

• 升級重點(diǎn)：餐飲商戶后廚加裝燃?xì)庑孤┳詣忧袛嚅y；地下車庫增設(shè)防洪擋板。

• 五年規(guī)劃：分期更換超服役年限的消防水泵，推廣智能巡檢系統(tǒng)。

三、責(zé)任分配與人員培訓(xùn)

1. 責(zé)任體系

• 消防安全責(zé)任人：物業(yè)項目負(fù)責(zé)人，統(tǒng)籌維保計劃執(zhí)行。

• 部門聯(lián)絡(luò)員：工程部、安保部指定專人，負(fù)責(zé)日常巡查記錄。

• 微型消防站：24小時值班，配置6套防護(hù)裝備，確保3分鐘到場處置。

2. 培訓(xùn)與考核

• 商戶培訓(xùn)：每季度消防知識考試，不合格者停業(yè)整改。

• 住戶演練：每半年1次逃生演練，模擬煙霧環(huán)境使用防煙面罩。

• 員工激勵：設(shè)立消防技能競賽，優(yōu)勝者獲崗位津貼。

四、應(yīng)急預(yù)案與聯(lián)動機(jī)制

1. 應(yīng)急預(yù)案

• 三級響應(yīng)機(jī)制：初起火災(zāi)由微型消防站撲救；火勢擴(kuò)大啟動119聯(lián)動；極端情況疏散至“安全島”（如屋頂平臺）。

• 特殊場景預(yù)案：

• 夜間電動車違規(guī)充電引發(fā)火災(zāi)，監(jiān)控室自動識別報警。

• 臺風(fēng)季提前加固室外消防廣告牌，地下車庫入口加防洪擋板。

2. 聯(lián)動機(jī)制

• 與消防站共建：“五分鐘響應(yīng)圈”，聯(lián)合開展實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

• 與商戶協(xié)同：餐飲商戶制定油鍋起火處置流程，配備滅火毯。

• 與住戶互動：推廣“消防隱患隨手拍”，兩小時內(nèi)響應(yīng)處理。

五、成本效益分析

六、創(chuàng)新管理措施

1. 科技賦能

• 獨(dú)居老人家中安裝聯(lián)網(wǎng)式煙感報警器。

• 推廣消防通道電子監(jiān)控，違停車輛自動發(fā)送移車提醒。

2. 檔案管理

• 建立“消防設(shè)施電子身份證”，掃碼查看檢測記錄。

• 商戶消防信用檔案與營業(yè)執(zhí)照年審掛鉤。

3. 文化培育

• 制作兒童消防安全繪本，免費(fèi)發(fā)放至住戶。

• 設(shè)置VR火場逃生體驗(yàn)區(qū)，增強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)能力。

通過此方案，可顯著提升商住混合建筑的消防安全管理水平，為商戶和住戶筑牢生命財產(chǎn)安全防線。建議結(jié)合項目實(shí)際情況調(diào)整細(xì)節(jié)，并與當(dāng)?shù)叵啦块T溝通備案。